Reconstrucción tras el incendio Marshall: Entendiendo las reclamaciones de seguros

Cuando el incendio forestal más destructivo en la historia de Colorado arrasó partes del condado de Boulder el 30 de diciembre de 2021, dejó a muchos amigos, familiares y miembros de la comunidad en situaciones difíciles. Para ayudar a afrontar las consecuencias del incendio Marshall, Elevations Credit Union organizó una serie de reuniones virtuales. Estos vídeos están disponibles en la página de YouTube de Elevations Credit Union.

En la Parte I de la serie, respondemos preguntas relacionadas con las reclamaciones de seguros.

Amy Bach, directora ejecutiva de United Policyholders, y Bobbie Baca, directora de la División de Seguros del Departamento de Regulación de Colorado (DORA), compartieron su experiencia sobre lo que los propietarios deben saber acerca de la gestión de cheques de reclamaciones y el proceso de reclamaciones. También aportaron expertos de Elevations Credit Union: Liz Million, vicepresidenta senior de Hipotecas, y Todd Peyok, vicepresidente de Préstamos Comerciales.

P: ¿Cuál es la secuencia óptima al gestionar la recuperación tras un desastre?

R: Lo primero es asegurar una vivienda temporal y satisfacer las necesidades físicas y mentales básicas de usted y su familia. Trabaje para recuperar un horario de sueño regular, establezca nuevas rutinas con los niños y reoriente para tomar buenas decisiones.

Hay plazos en el proceso, pero la mayoría no son inmediatos. Por ejemplo, tiene un año desde la fecha de la pérdida para entregar el inventario de su propiedad.

Este proceso lleva tiempo. Use recursos comunitarios y pregunte cuando sea necesario para avanzar. Recordamos que es un proceso logrado paso a paso. Su experiencia y nivel de impacto serán distintos a los de sus vecinos.

P: ¿Qué debo hacer con los cheques que recibo de mi aseguradora?

R: Revise el cheque y determine a qué “categoría” corresponde, como vivienda, contenido, otras estructuras, retirada de escombros o alquiler temporal. Los cheques relacionados con la vivienda y otras estructuras, como garajes, graneros o cobertizos, serán emitidos a usted y a su prestamista. Todos deben endosarlos, así que envíelos a su prestamista cuanto antes.

También recomendamos abrir una cuenta corriente separada para depositar los cheques a su nombre (incluidos pagos por el contenido y ayudas de alquiler) para facilitar el seguimiento de pagos entrantes y gastos relacionados con el incendio. Contacte a su prestamista para saber qué más necesitan y duración estimada del proceso.

P: ¿Cómo pueden usarse los fondos del seguro?

R: Depende. Los cheques para la vivienda principal y otras estructuras deben usarse para pagar el saldo de su hipoteca. Si hay un excedente o pago insuficiente, debe acordar detalles con su prestamista. Planee discutir si desea reemplazar/reconstruir su vivienda principal o comprar una propiedad existente.

Elevations está listo para ayudar a los socios a determinar lo mejor para ellos y su futuro. Algunos optan por mantener sus hipotecas actuales y seguir pagando. Otros liquidan sus hipotecas con el dinero del seguro y avanzan en planes para reconstruir o mudarse.

P: ¿Por qué tarda tanto el procesamiento de mi reclamación? ¿Hay un plazo típico?

R: Un tasador de seguros se reunirá con el asegurado para conocer la vivienda y estructuras, y luego crea una estimación detallada. Como guía, la mayoría recibe su primera estimación y pago por 30% a 75% de los contenidos de la vivienda dentro de tres meses desde la pérdida.

En ese momento, es recomendable contactar al tasador o agencia para actualizarse. Recuerde, los tasadores locales manejan muchos reclamos por el incendio Marshall. La devolución de llamada puede tardar más de lo habitual.

Si no hay una actualización disponible, contacte a la División de Seguros del Departamento de Agencias Regulatorias de Colorado para orientación.

P: ¿Se extenderán las coberturas de gastos adicionales de vivienda (ALE)?

R: Todas las pólizas de seguro para propietarios ofrecen cobertura de "pérdida de uso" o gastos adicionales de vivienda (ALE) por 12 meses. Muchas compañías amplían esta cobertura hasta 24 meses.

A veces, las reclamaciones se pausas o retrasan, y el tiempo de ALE sigue corriendo. Por ejemplo, si la eliminación de escombros tarda más de lo estimado, la construcción no puede comenzar a tiempo. Unos meses antes de que expire el límite de ALE, contacte a su agente para pedir una extensión. Esté preparado para explicar por qué la necesita, como usar los fondos ALE para pagar alquiler temporal hasta que su nuevo hogar esté habitable.

Algunos ajustadores de seguros serán creativos y ofrecerán soluciones negociadas para ayudar a manejar la grave escasez de vivienda en la zona. Esto puede incluir trabajar juntos para comprar una caravana o casa pequeña como residencia temporal hasta que se decida la vivienda permanente o se complete la construcción.

P: ¿La estimación del costo de reconstrucción basada en los metros cuadrados incluye el sótano?

R: Sí. El sótano es parte del hogar y tiene costos asociados para reconstrucción, por lo que se incluye en la estimación. Un constructor sabe el costo por metro cuadrado de espacio terminado versus sin terminar.

Al configurar la estimación, el ajustador debe considerar opciones de sótano terminado o sin terminar y ofrecer precios para ambas, para que el propietario elija.

A partir de marzo 2022, las estimaciones van de 260 a 295 dólares por metro cuadrado según costos de constructores en nuestra comunidad. Si se pide un sótano sin terminar, se deducen entre 45,000 y 55,000 dólares en promedio del costo total.

P: Si la asociación de propietarios (HOA) tiene una valoración por déficit y mi seguro no la cubre completamente, ¿puedo obtener un préstamo para ayudar?

R: Sí. En algunos casos, considere una línea de crédito sobre el valor de la vivienda, o pregunte si se puede incluir en un préstamo de construcción, nueva hipoteca u otra solución.

P: Mi aseguradora ofreció la mitad de los límites inicialmente. Para recibir la segunda mitad, debo obtener un presupuesto de un constructor para reconstruir. ¿Hay forma de saltar o aplazar este paso, dado que los constructores están muy ocupados y hay un costo inicial para obtener este presupuesto?

R: Normalmente, para obtener el monto total de cobertura de su vivienda, debe seguir el acuerdo dictado por su aseguradora. Esto requiere un presupuesto de un ajustador o constructor.

El ajustador debe ofrecer un informe completo y detallado. Si no está de acuerdo con su evaluación, lo mejor es trabajar con un constructor local y pagar por su servicio de presupuesto.

Aprenda más sobre estos temas y preguntas viendo la reunión del Ayuntamiento Comunitario del Incendio Marshall Fire del 15 de marzo de 2022 por Dennis Paul, vicepresidente de asuntos gubernamentales y relaciones estratégicas en Elevations Credit Union.

¿Tiene preguntas relacionadas con su hipoteca, cuentas bancarias o propiedad? Por favor, consulte las Preguntas Frecuentes de Recursos sobre el Incendio Marshall o contáctenos directamente.