Autónomos y Comprar una Hipoteca – Lo que Debes Saber

Si eres autónomo y compras una casa, hay consideraciones especiales al solicitar una hipoteca. Además de los requisitos estándar, la pandemia COVID-19 ha cambiado los criterios de aprobación. Se requiere más documentación para demostrar la estabilidad de cualquier ingreso empresarial usado para calificar. Si te preparas correctamente, el proceso no será abrumador. 

¿Cómo puede prepararse un prestatario autónomo para comprar vivienda?  

Un prestatario autónomo deberá aportar más documentación que un salario y un W2. La clave es llevar buen control y separar gastos y activos empresariales de los personales. 

Algunos prestamistas consideran que ser autónomo implica mayor riesgo. Puede ser más difícil documentar la estabilidad y continuidad de ingresos autónomos para calificar para un préstamo hipotecario. Por eso, tu prestamista puede analizarlo detenidamente durante la evaluación. Algunos prestamistas hacen ajustes en la tasa para autónomos; Elevations Credit Union no. 

Los ingresos autónomos se califican sobre el ingreso neto (después de gastos) con adiciones adicionales, mientras que un prestatario con W2 se califica sobre ingresos brutos. Los autónomos suelen sorprenderse al ver que su ingreso neto es bajo tras gastos y deducciones fiscales. El ingreso neto es muy distinto a los ingresos brutos. Como Fannie Mae, Freddie Mac y FHA basan las decisiones en el ingreso neto, este es el dato en el que debes fijarte. 

Al prepararte para comprar una casa, debes conocer tu relación deuda-ingreso (DTI). El DTI es el total de pagos frente a ingresos para calificar, incluyendo el nuevo pago de vivienda. La mayoría de programas de préstamo exigen que el gasto total de vivienda y otras deudas no superen el 45% del ingreso total para calificar. Para autónomos, puede ser incluso menor según los requisitos del prestamista. Consulta a un experto en impuestos o contabilidad para mejorar tu DTI. 

¿Qué documentos debes entregar a tu prestamista hipotecario?  

La documentación es clave, y es crucial contar con todo lo que el prestamista solicita. Aunque pienses en comprar una casa dentro de años, ten en cuenta la documentación requerida. Generalmente, se necesitan las últimas dos declaraciones de impuestos federales personales y de negocio. También estados de ganancias y pérdidas y balances actualizados al año, y estados de cuenta empresariales. Se puede exigir de 3 a 12 meses de extractos bancarios para registrar ingresos y gastos. 

Debes reunir documentos e información como:  

• Número de identificación fiscal 
• Anexo C 
• Anexo E 
• Formulario 1120-S, 1120 o 1065 (según corresponda) 
• K-1 
• Estado de Ganancias y Pérdidas (P&L) 
• Carta de verificación de empleo autónomo de un CPA 
• Facturas si eres contratista independiente 
• Referencias 
• Licencia comercial 
• Cartas o referencias de clientes 

Podrías tener que incluir prueba de seguro de fianza y membresía en organizaciones profesionales, así como documentos que indiquen tu nombre comercial (DBA). 

¿Qué documentación adicional puede requerirse para valorar el impacto de la pandemia en tus ingresos?  

Para valorar el impacto del COVID-19 en tu negocio, los prestamistas pueden solicitar documentación extra. Esto incluye estados financieros trimestrales actualizados, tendencias mensuales o trimestrales junto con estados al año, y/o extractos bancarios adicionales que cubran el período completo actual. 

¿Cuál es el mejor consejo para prestatarios autónomos?  

Mantén separados ingresos y gastos personales y empresariales, abre cuentas bancarias separadas y trabaja con un CPA confiable que te ayude con registros y asesoría fiscal. 

Si tienes preguntas sobre cómo solicitar una hipoteca siendo autónomo, contacta hoy a uno de nuestros agentes hipotecarios para agendar una reunión presencial, telefónica o por videollamada.